导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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