万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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