文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，80寸电视尺寸长宽多少日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才(c80寸电视尺寸长宽多少ái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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