近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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