一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导价的(de)消息(xī)在房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首(shǒu)先二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)被称为“核弹级”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这(zhè)条政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深圳是房价前(qián)三(sān)的核(hé)心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一举一动都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向(xiàng)标意义(yì)。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如(rú)果取消(xiāo)，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价(jià)以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成(chéng)了“参考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官(guān)方(fāng)文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报(bào)21日(rì)消息，目前(qián)深(shēn)圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍(réng)按参(cān)考价办理(lǐ)按揭”。所(suǒ)以还需(xū)要持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为银行贷(dài)款等领域(yù)按照新的规则进行，戊申年是哪一年但不会出台正式文件。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导价横空出(chū)世。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口(kǒu)气公布了(le)全市(shì)3595个小区的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区的高价盘(pán)，直接按照当时的(de)市(shì)场价打(dǎ)了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价来计(jì)算首付(fù)、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得(dé)厉(lì)害(hài)，但经(jīng)历(lì)了这两年的(de)痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个(gè)例子(zi)，市(shì)场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如果不“指导”，可(kě)以首(shǒu)付3成即300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付的部分(fēn)，实际首付(fù)去到了(le)510万，相当(dāng)于首付5成了（多(duō)给210万(wàn)首(shǒu)付(fù)）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力(lì)，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手(shǒu)房参考(kǎo)价以后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合肥(féi)、广(guǎng)州等10多个(gè)城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条政策的(de)“核(hé)弹”级(jí)别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导价(jià)的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同比(bǐ)上(shàng)涨(戊申年是哪一年zhǎng)，其(qí)他的(de)泥(ní)沙俱下(xià)。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了(le)沉重代(dài)价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中心数(shù)据(jù)显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同(tóng)比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价发布(bù)当月相(xiāng)比，如(rú)今二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)价(jià)低于及接近参考价的房(fáng)源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房(fáng)成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半(bàn)成交价(jià)低于(yú)参考价(jià)。

　　只有真实经历其中的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓(cāng)的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月供12万，最(zuì)终(zhōng)亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案例属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠(dié)加(jiā)这三年的房贷和持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆陆(lù)续续低(dī)调退出，目(mù)前只有(yǒu)深圳还是(shì)最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市(shì)也不(bù)端(duān)着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布的(de)3月份70个大中城市(shì)商品住宅(zhái)销售价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去年依(yī)然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增长(zhǎng)了，其他二线城市(shì)如杭州、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事(shì)实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文，全面推(tuī)动二手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这(zhè)是一条被广泛(fàn)好(hǎo)评的新政。对于激活二(èr)手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业(y戊申年是哪一年è)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石(shí)”作用。回归到常(cháng)识(shí)，从字(zì)面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如果(guǒ)不(bù)行(xíng)了(le)，上面不就塌(tā)了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一(yī)大波正在路上...

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