5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)重孙子又叫什么，重孙的孙子叫什么强的公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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