文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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