文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(q起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口ǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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