文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒn一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次g)一(yī)的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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