导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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