万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点t="北京房圈大消息(xī)！顶级(jí)富豪(háo)，都(dōu)被(bèi)割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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