“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地(dì)产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者(zhě)的关(guān)注(zhù)度(dù)从板块向(xiàng)单个标的(de)转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还(hái)是(shì)估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛(sài)道中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下(xià)今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从(cóng)银(yín)行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一(yī)个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国资背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在(zài)房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗的(de)最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足上述(shù)条(tiáo)件的(de)房企并(bìng)不多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地(dì)产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地(dì)产、云南(nán)城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快速(sù)的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去(qù)年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见到(dào)机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年(nián)市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得过(guò)于快速了(le)。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利(lì)发展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团(tuán)等(děng)房企在践行较(jiào)积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度(dù)的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央(yāng)企(qǐ)，但这(zhè)也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计(jì)持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年以来的(de)近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现(xiàn)出(chū)较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在(zài)杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业(yè)主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民(mín)保有的住房规(guī)模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了(le)这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细(xì)分(fēn)中相关赛道(dào)龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位的(de)都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是(shì)富安(ān)娜(nà)和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基(jī)础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房地产产业链(liàn)股票(piào)还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发(fā)安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持(chí)股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类(lèi)标(biāo)的(de)情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登(dēng)榜十大流通股股东，其也成为他的独(dú)门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标(biāo)的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较(jiào)高的，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部(bù)分项目(mù)到期之后(hòu)，经(jīng)过两三(sān)轮合(hé)同周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗